Zarządcy nieruchomości co do zasady posiadają ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, kupowane m.in. z myślą o pokryciu roszczeń z tytułu zdarzeń na terenach, za których utrzymanie ponoszą odpowiedzialność. W tej kategorii mieszczą się więc też wypadki typowo zimowe, jak poślizgnięcia na ośnieżonych lub oblodzonych powierzchniach, oderwanie sopli z rynny czy spadek śniegu z dachu.

Żeby jednak mówić o winie i konieczności wypłaty odszkodowania czy zadośćuczynienia, roszczenie musi być zasadne.

Odpowiedzialność zachodzi, jeżeli spełnione są następujące przesłanki: po pierwsze istnienie szkody, po drugie wystąpienia między zawinionym działaniem lub zaniechaniem sprawcy a szkodą, adekwatnego związku przyczynowego w takim znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje art. 361 § 1 k.c., po trzecie - szkoda musi być następstwem okoliczności, za które sprawca ponosi odpowiedzialność.

Kwestia winy może być jednak niejednoznaczna i budzić wiele wątpliwości. Zwłaszcza jeżeli mówimy o szkodach zimowych. Każdą sytuację trzeba więc analizować indywidualnie. Przykładowo, z jednej strony brak odśnieżenia czy posypania solą lub piaskiem drogi, chodnika itp. może być wynikiem zaniedbania. Z drugiej, opady mogą być tak intensywne, że zapewnienie odpowiedniego stanu nawierzchni jest po prostu niemożliwe.

W takim przypadku nie można mówić jednoznacznie o winie zarządcy, czyli poszkodowanym nie będzie należało się odszkodowanie. Jak istotną kwestią jest ustalenie winy, świadczą na przykład prowadzone przez nas analizy roszczeń wysuwanych wobec zarządców dróg (ma zastosowanie m.in. do chodników i ciągów pieszych). Zauważyliśmy, że część z nich jest bezpodstawnych.

Ubezpieczenie OC ogólnej, w tym tzw. OC zarządcy drogi w przypadku np. samorządów, innych podmiotów publicznych będących zarządcami swoich, niekiedy bardzo licznych nieruchomości, zapewnia nie tylko pokrycie odszkodowania czy zadośćuczynienia za szkody. Z takiej polisy można też liczyć na refundację wydatków z tytułu obrony sądowej (koszty sądowe, obrony, opinii biegłych itp.). Zawodowi zarządcy nieruchomości także posiadają polisy OC, ważne jest jednak aby suma gwarancyjna takiej polisy była odpowiednio wysoka, biorąc pod uwagę ryzyko prowadzonej działalności. Dlaczego to takie istotne? Czasem jedno zdarzenie może wyczerpać limit przewidziany w polisie, więc trzeba sięgnąć do własnych środków, żeby pokryć roszczenia. Do takich sytuacji dochodzi zazwyczaj, gdy mamy do czynienia z utratą zdrowia lub nawet życia. Odszkodowania z tego tytułu są zdecydowanie wyższe niż w przypadku szkód materialnych. Mogą też być wypłacane przez wiele lat, np. w formie renty dla osób, które doznały trwałej utraty pełnej sprawności.

Wygrodzenie taśmą przez zarządcę, wyłączenie z użytkowania danego odcinka chodnika, po to, aby uwolnić się od odpowiedzialności za ewentualne szkody, do jakich może dojść na nieodśnieżonej, śliskiej powierzchni, nie jest uzasadnione i nie powinno mieć miejsca. Takie wygrodzenie musiałoby wynikać z konkretnych okoliczności, takich jak np. prowadzenie prac remontowych chodnika. Właściciel posesji, do której przylega chodnik czy zarządca danej nieruchomości zgodnie z tzw. ustawą porządkową ma obowiązek usuwać śnieg i lód z chodnika biegnącego wzdłuż jego posesji i powinien wykonywać te obowiązki z należytą starannością, tak aby nie można mu było przypisać winy za powstanie ewentualnych szkód.

Artykuł Gmina odpowiada za szkody na nieodśnieżonym chodniku? Nie zawsze ukazał się na Portalu Samorządowym 1.02.2023 do przeczytania tutaj